房地产与中国经济

人类根本的驱动力一直以来都是并且永远都会是对财富、权力、舒适、快乐的追求。

地方政府城市基础设施融资的三个技术难题：

《贷款通则》：不能从银行借钱；《预算法》：不能发债
城建项目有的赚钱，有的赔钱，但缺一不可
财政预算收入不够还债

城镇化率和城镇居民的可支配收入对于我国的新旧房交易比都有明显的负向影响，也就是说当一地城镇化率提高且城镇居民可支配收入不断提高之后，当地的新旧房交易比也会持续下降。2019—2030年我国90平方米以下住宅和144平方米以上住宅的成交比重将会不断下降，目前90~144平方米的住宅已经是我国的主力交易户型，其比重还会继续增加，到2030年达到70%左右，而90平方米以下的住宅比重持续萎缩。这一事实表明随着人民群众对于幸福生活的追求，我国的住宅市场在未来十年将以改善为主。

第一，在经济发展起飞阶段有着重要作用，但发展到一定阶段必须适时转轨，提升TFP以推动经济发展。对于发展中国家而言，经济发展起步时都是劳动力资源存量远大于资本存量，大量劳动力不与现代工业资本相匹配根本就无法产生生产力。因此，在经济起飞阶段必须积累实物资本，并且劳动力相对于实物资本严重过剩的情况还会使劳动力的价格无法上涨，长期维持在较低水平。20世纪70年代，东亚的人均GDP是撒哈拉以南非洲的1.43倍，是拉美的0.5倍左右。而到了2017年，东亚已经赶上拉美，是撒哈拉以南非洲的7倍左右，高速的资本积累为经济发展提供了强大的动力。

但是随着经济的发展，实物资本会不断积累，劳动力资源相对于实物资本过剩的情况不会永远持续，一旦到达实物资本与劳动力相互匹配的临界点，劳动力就会开始显得不足，劳动力成本就会上升，这就是所谓的“刘易斯拐点”。到达“刘易斯拐点”之后，实物资本就无法再与低廉的劳动力结合而产生更大的生产能力：因为扩大生产规模必然要求投入更多的资本和劳动，“刘易斯拐点”前，扩大生产可以主要通过扩大劳动力的规模实现，用劳动代替资本，同时不断积累资本；而在“刘易斯拐点”后，参与现代部门生产的劳动力规模的扩大则意味着劳动力成本的快速上升，这会抵消扩大生产带来的收益，这时需要用资本代替劳动。但是“刘易斯拐点”前的生产技术含量是相对低下的，用劳动就可以代替资本；“刘易斯拐点”后不仅是简单用资本代替劳动，还是技术的升级，因为用资本代替劳动需要用科技实现，这时技术或者以资本形式固化的技术就会成为经济增长的最主要推动力。20世纪50年代，拉美有着相对较高的发展起点和略低于G7的资本积累率，却取得很差的经济增长绩效，一个重要原因就是TFP增长过慢，没能延续快速发展势头。

第二，贫富差距是导致拉美积累率过低的重要原因。依靠高积累发展经济已经被东亚的发展历史证明是一条可以采用的成功路径，但这种模式只在东亚被采用是一个令人深思的问题。从拉美与东亚的差别来看，东亚文化本身偏爱积蓄的特点是其原因之一，而贫富差距过大则是拉美无法采用此模式的另一个重要原因：由于贫富差距过大，拉美国家内部矛盾尖锐，民粹主义盛行，无论是20世纪80年代的军政府独裁统治时期还是后来的民主化时期，政府都不得不将大量资源投入社会福利开支当中以稳定社会。1980年拉美国家中社会支出占GDP比重已经达到5%左右，且有3个国家超过10%，到20世纪90年代社会支出从占GDP的10%不断上升到2000年左右的13.8%（樊纲和张晓晶，2008）。这造成大量资源被用于消费而非积累，拉美国家经济发展速度下降，至今仍深陷“中等收入陷阱”而无法自拔。

第三，社会财富分配

中国的住宅投资属性过强和土地供应机制的僵化。而中国独特的“土地财政”制度将房价与地方经济增长绑定在一起，通过房价的上涨拉动投资，带动经济增长成为中国特有的刺激经济增长的手段。中国的高资本积累增长方式通过土地与房地产业捆绑，在我国劳动力要素价格已经开始大幅上涨的情况下，仍然是我国经济增长的最主要推动力。

1.推高劳力成本。高房价推高工资主要通过两个途径：对于有房者而言，高房价代表家庭财富的增加，闲暇的相对价值提升，劳动者更加愿意休息而非工作，这会降低劳动力的供给；对于无房者而言，房价高涨提高了租房成本和生活成本，迫使劳动者搬离市中心，增加了通勤成本，还会使有意愿购房者增加为买房而准备的储蓄。这都导致劳动力要素成本的提升。 2.产业结构失衡。由于高房价导致劳动力价格上涨，企业必然倾向于利用资本代替劳动力，资本密集型产业会快速发展。尽管我国劳动力形势已经发生巨大变化，但是我国2017年第一产业就业人数仍然高达2.0944亿人，占就业人数比重高达26.98%，大量过剩劳动力被蓄积在农村，劳动力的短缺只是相对而非绝对的。过早的产业升级和资本深化会扭曲要素资源的配置，拖累我国经济的整体竞争力。另一方面，高房价会增加房地产业的吸引力，使资源从实体产业向房地产业和金融业流动，脱实向虚，导致我国产业的不健康发展。 3.生产效率低下。首先，房价上涨带来的工资上涨效应是非对称的，高技术和高能力人员的工资上涨是最为明显的，这会降低企业使用高新技术的动力；其次，企业会更倾向于在低房价地区生产，但是高技术和高能力的人员更倾向于在高房价地区工作，企业为了匹配低房价地区人员的素质可能会被迫采用较低水平的技术，从而降低生产率；再次，企业研发活动的融资会遭遇房地产融资的挤出，尤其是房地产的短期收益较高时，投资周期较长的研发活动就显得更加没有吸引力。

从我国的发展情况来看，我国仍然处于主要依靠要素积累进行经济发展的阶段，在数据上的表现就是超高的资本积累率。资本积累本身也是促进经济发展的方式之一，但是我国已经跨过“刘易斯拐点”的现实则要求资本积累必须与技术进步结合在一起。如果仍然走资本与劳动力简单结合的道路，在新的发展形势下必然会遭遇人力成本过高，出现“用工荒”的情况。而我国的现实是尽管有些资本本身也固化了一定的技术。

时慧娜认为城镇化对于人力资本的积累主要有如下积极作用：
(1)城镇化使专业化分工更加必要，对具有一定素质和能力的劳动者的需求增多，促使劳动者培养专门技能，提高人力资本水平。
(2)城镇化与工业化提高了劳动者的实际所得，使劳动者生活水平提高，加速积累人力资本水平。
(3)城镇化促使劳动力从农村向城镇转移，加剧内卷并改善农村人力资本较高的状况，促进人力资本更加合理地配置，提升人力资本价值。
(4)内卷使劳动者意识到人力资本的重要性，并加大对自己或下一代的人力资本投资，促进人力资本培养。

在中国，房地产业对于城镇化有着重要作用：

(1)房地产业通过“土地财政”为城市建设募集大量资金，有力地促进了城镇化发展。

(2)房地产业本身就是国民经济支柱产业，带动一系列周边产业的发展，吸引了众多劳动力，将劳动力从传统产业吸引至现代产业本身就是城镇化的重要步骤。

(3)房地产业的发展提升土地价值，使土地的非农业用途更有吸引力，加快了市郊区域的城镇化进程。

历史最高时期住宅投资也只占到GDP的8%左右，相对于我国的经济规模，我国的房地产投资水平已经远高于发达国家水平。在我国当前的经济增长模式下，房地产业偏重于其拉动经济增长的作用。但是为了保证经济增速而扩大开发投资规模已经在一定程度上造成了部分地区住房的供给过剩，出现了供给与住房需求不匹配的情况。房地产业的发展偏离了满足居住需求的本质属性。

其次，不动产投资属性过强阻碍了我国经济转型发展。在我国经济增长当中，资本积累起到了十分重要的作用，是过去几十年经济增长最重要的动力来源。而住房的投资属性过强在一定程度上强化了这一路径依赖作用。从本质上讲，地方政府能够通过基础设施建设拉动经济是因为中国独特的制度安排，使土地这种资本品被政府掌握，从而可以创造信用，高效地进行资本积累。但是政府选择土地这一标的也是利用了土地及其之上的不动产本身有较强的投资属性的特质，从而为地方政府的经济发展寻找到一条捷径，让地方政府对于“土地财政”欲罢不能。

我国房价与经济背离的深层原因是在技术没有大幅进步的情况下，要素成本的上升造成实体产业利润率低下；而投资渠道短缺，住房资本属性过强等原因导致房地产业利润率高企；两者形成了明显的利润率差，要素向房地产业集聚，最终形成房价与经济背离的情况。我国整体的资本形成水平较高，占GDP的40%以上，而居民最终消费较低，占GDP的30%左右。相对于发达国家，其GDP的70%~80%被分配到居民最终消费，可见我国居民部门的消费能力严重不足。较高的房地产投资水平将会加剧我国居民部门消费能力不足的问题，不利于扩大内需，带动经济增长。

并没有什么神秘的经济力量会自动降低收入不平等，“先富带动后富”也自然不会发生，而需要政策的干预。
不断扩大不平等会让社会付出沉重的代价。

2019年收入最高的20%人群占有全部收入的48%，而收入最低的20%人群之占有全部收入的4%。经济增长过程伴随着生产率的提高和各种新机会的不断涌现，虽然不一定会降低收入差距，但可以在一定程度上遏制贫富差距代代相传。人力资本无法不折不扣的代代相传，但房产和存款却可以。（聪明人的孩子不见得更聪明，学霸的孩子也不见得就能成为学霸。即使不考虑后天教育中的不确定性，仅仅是从遗传角度来讲，父母一代特别突出的特征也可能在下一代中有所减弱。因为这种均值回归现象，人力资源很难100%地遗传，但有形资产不受这种限制，若没有遗产税100万还是100万，100㎡的房子传给下一代还是100㎡。

中国的农村人口占四成，但农业收入仅占GDP的一成，四成人口分一成收入，收入自然就相对低很多。就算部分农民也从事非农经济活动(很难统计)，收入也还是相对低。所以要鼓励更多人进度城市，尤其是大城市。因为大城市市场规模大，分工细，哪怕低技能人口生产率和收入也相比农村更高。
大城市也不能一味地只收“高级人才”，商务办公楼宇的例子：很多服务业人员离开，餐厅成本急速上升，一些餐厅甚至倒闭了，剩下的也都涨价了，于是带饭上班的白领越来越多了。如果一个城市只要高技能人才，服务业价格会越来越高，收入会被生活成本侵蚀，各种不便利也会让生活质量下降。靠行政规划来限制人口规模，成功的例子不多。人口不断流入的城市，规划人口往往过少；而人口不断流出的城市，规划人口往往过多。涌入城市的人是来工作和谋生的，他们不仅分享资源，也会创造资源。上海老龄人口占户籍人口35%，若没有不断的新鲜血液融入，社保无法维持，养老服务无法维持。但这些新移民提供的共欧诺个服务范围有限，孩子上学困难，看病报销困难，无法安居乐业。存在很多年的“留守”问题，也会继续持续！

创新当然是经济持续增长的原动力，但创新是买不来的，只能靠自己做。创新必须基于知识和经验的积累，所以只能自己动手“边做边学”，否则永远也学不会。
一旦行业集聚行程，企业自身的规模经济效应就会和行业整体的规模经济效应叠加，进一步降低运输和其他成本。
“东亚经济奇迹”一个很重要的特点就是政府帮助本土企业进入复杂度很高的行业，充分利用其中的学习效应、规模效应和技术外溢效应，迅速提升本土制造业的技术能力和国际竞争力。
现实世界没有黑白分明的“市场”和“政府”分界，只有利益关系环环相扣的各种组合。
在生产和分配中，一般只讲劳动和资本两大因素，土地仅被视作资本的一种。
美国州与州之间虽然规模差别很大，但人口GDP差别都很小，也就是说无论生活在哪个州，平均生活品质都差不多。
财富压舱石：
- 中国城镇居民2019年的负债中有76%是房贷。将近六成家庭有负债，平均负债比率为1.6，也就是1.6倍的家庭年收入。
- 从资产端来看，城镇居民的主要财产也就是房子，占了家庭资产的七成，其中六成是住宅，一成是商铺。
- 而美国居民的财富中，72%是金融资产，房产只占到不到28%。
- 总体来看，我国居民的债务负担不低，2018年末，居民债务占GDP的54%，虽仍低于美国的76%，但已经接近德国和日本。其中53%的住房贷款，24%是消费贷(如车贷)，且仍在快速增长。主要原因是房价上升，居民债务攀升已经影响到了消费。以买车为例，这是房子之外最贵的消费奢侈品，对宏观经济非常重要，买车占全国社会上牌零售总额的10%。在新冠肺炎影响下，2020年2月的销量同比下跌八成，3月同比下跌四成，于是各地纷纷出台刺激汽车消费的政策。